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真有這等好事?銀行要為業主付房屋按揭?
www.xhltd.tw | 2019-08-01 08:08:52  加國無憂 | 0條評論 | 查看/發表評論

長期以來,加拿大經濟非常依賴于房地產業,近幾年來尤其顯著。CIBC銀行在去年的一份報告中提出兩點來說明其重要性:一是住宅投資占了加拿大經濟的7.5%;再是在房屋建筑和房地產領域的就業人數也接近歷史新高。

(Indysystem via Getty Images)

加拿大赫芬頓郵報(HuffPost Canada)最新報道稱,從最近幾十年來看,加拿大央行利率一直是下降趨勢,而與之相關的5年期按揭利率也是逐漸下降的。

如果從利率和房價的關系來看,近16年的趨向是反相關:即利率越低,房價越高。

如果引用加拿大國家銀行發布的綜合房價指數(Teranet-National Bank House Price Index),可以明顯看出,近16年來溫哥華的房價漲了316%,不過漲至最高峰時,目前回落了5.2%左右:

多倫多的這16年的漲幅雖然比溫哥華小一些,但也達到218%,目前也從最高峰回落了2.1%左右:

加拿大房市泡沫會破?

彭博社(Bloomberg News)最近的一篇專文說,加拿大和新西蘭是發達國家中房產泡沫最大的兩個國家,無論是房價與收入的比率,還是房價與租金比率,都在發達國家遙遙領先:

(Bloomberg News)

無論是所謂權威國際機構,還是加拿大自己的經濟學家都一再警告:加拿大房市過熱,房價虛高,市場泡沫快要破了!

但時至今日,加拿大人似乎都聽厭了,聽煩了,總說要破,但就是沒有破。好像“狼來了!”(Boy Who Cried Wolf)的故事一樣,說來了又沒來,加拿大人都不相信了,仍然只認“房價總會上漲”(“house prices always go up”)這個理。

央行會甩出“負利率”的殺手锏保房市?

在政府干預之下,加拿大尤其溫哥華與多倫多房地產市場下滑之時,加拿大經濟學家又在那兒發警告:說房市下滑不僅將拖累加拿大的經濟增長,甚至可能導致經濟衰退。

據加拿大赫芬頓郵報(HuffPost Canada)最新報道,有經濟學家表示,加拿大央行不會見房市將冷而不救,因為它對加拿大的經濟太重要了。有鑒于按揭利率與房價的密切關系,也考慮到全球經濟變緩以及美聯儲已經宣布降息,央行不僅可能降息,甚至甩出“負利率”的殺手锏也未可知。

也許加拿大人對“負利率”比較陌生,但歐洲好幾個國家,以及日本都用過“負利率”。

盡管“負利率”對經濟無異于一把雙刃劍,有利也有害,但可保房市無疑,有利于房屋業主無疑。

有專家這么來解釋“負利率”會如何有效運作:

假設加拿大央行把主利率降到-1%,意味著銀行每借出$100元,銀行就要向借款人支付$1元。一年下來,借款人就有了$101元。

假設加拿大央行借錢給某家商業銀行,該銀行按-0.5%的按揭利率貸出,那么它每借$100元就可以向借款人支付50分,但同時它從加拿大央行那里拿了$1元。這樣,這家銀行就通過負利率貸款來賺取50分的利潤。

眾所周知,商業銀行都是“唯利是圖”的。故在競爭激烈的按揭貸款市場中,如果銀行向借款人提供負利率還能盈利,那么它就會這么做。

而對作為房屋買家的業主而言,這就有點像銀行在幫其付按揭,不僅由于“負利率“借貸成本更低,而且可以更快地還清按揭。

假設某借款人先前以5%的利率借了$100,那么一年下來就要支付$5元利息。但是,若再以-1%的按揭利率借錢,每借$100元就會賺回$1元。這么算下來,以前每借$100元的借貸成本就減少為$4元,當然對借款人有利。

美聯儲已經降息了,加拿大央行降息指日可待,但是否會降到“負利率”,目前尚不可知。

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